Cedolare secca affitti brevi 2026: aliquote, casi ed esempi
Quanto paghi di tasse su un affitto breve nel 2026, quando si applica il 26% e cosa cambia se scegli il medio termine.
Nel 2026 la cedolare secca sugli affitti brevi è al 21% per un solo immobile e al 26% dal secondo; con tre o più immobili l'attività si presume d'impresa. Si paga sul canone lordo: su 2.100 € al mese sono 441 € con il 21% e 546 € con il 26%. Al 26 ottobre 2026 la manovra 2027 non la cambia.
Cos'è la cedolare secca
È una tassa fissa che sostituisce l'IRPEF e le addizionali sui redditi da affitto. Per gli affitti brevi, cioè fino a 30 giorni, si applica sul canone lordo incassato, senza dedurre spese.
Le aliquote 2026
| Situazione | Aliquota |
|---|---|
| Un solo immobile in affitto breve (a scelta del proprietario) | 21% |
| Dal secondo immobile in affitto breve | 26% |
| Tre o più immobili in affitto breve | Attività d'impresa presunta: serve la partita IVA |
La Legge di Bilancio 2026 ha confermato il doppio binario 21% e 26% e ha abbassato la soglia oltre la quale l'affitto breve si considera attività d'impresa: da cinque a tre immobili.
Legge di Bilancio 2027: cosa si discute
Aggiornato al 26 ottobre 2026. Nelle proposte sulla manovra 2027 uscite finora non ci sono modifiche alla cedolare sugli affitti brevi: restano il 21%, il 26% dal secondo immobile e la soglia dei tre immobili.
- Canone concordato: la maggioranza propone di scendere dal 10% al 5%. Non è approvato e servono le coperture: per ora resta il 10%.
- Negozi: si valuta di riportare la cedolare al 21% sugli affitti commerciali dei piccoli negozi.
Se il 5% passasse, il medio termine con contratto concordato diventerebbe ancora più conveniente rispetto all'affitto breve dal secondo immobile. Aggiorneremo questa pagina quando il testo sarà approvato. Fonti: Sky TG24, FiscoeTasse, 22 ottobre 2026.
Un esempio di calcolo
Bilocale a Milano, 70 € a notte per 30 notti: incasso lordo 2.100 €.
- Se è il tuo unico affitto breve: 2.100 × 21% = 441 €
- Se è il secondo: 2.100 × 26% = 546 €
La differenza è di 105 € al mese: è la voce "maggiore cedolare" che usiamo nel confronto tra breve e medio termine.
Da tre immobili: attività d'impresa
Se destini all'affitto breve tre o più unità, l'attività si presume imprenditoriale: niente cedolare, partita IVA e tassazione ordinaria. Conta il numero di immobili del singolo proprietario, non quelli gestiti dall'agenzia.
Il medio termine
Sopra i 30 giorni non è più locazione breve: si usa di solito un contratto transitorio con cedolare al 21%, o al 10% se a canone concordato dove previsto. Per questo, dal secondo immobile, il medio termine può essere fiscalmente più conveniente.
Come e quando si paga
Se incassi tramite un portale come Airbnb, il portale trattiene una ritenuta del 21% a titolo di acconto. Il saldo si calcola nella dichiarazione dei redditi. Gestiamo noi i dati da passare al tuo commercialista.
Domande frequenti
La cedolare secca sugli affitti brevi è obbligatoria?
No, è facoltativa: in alternativa si applica l'IRPEF ordinaria. Per la maggior parte dei proprietari conviene.
Il 26% si applica alla prima casa in affitto?
No: puoi scegliere un immobile su cui applicare il 21%; il 26% vale dal secondo.
La Legge di Bilancio 2027 cambia la cedolare sugli affitti brevi?
Al 26 ottobre 2026 no: le proposte in discussione riguardano il canone concordato (dal 10% al 5%) e i negozi, non gli affitti brevi.
Con tre appartamenti posso ancora usare la cedolare?
No, dal 2026 con tre o più unità in affitto breve l'attività si presume d'impresa e serve la partita IVA.
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