Commissioni dei property manager a Milano nel 2026: cosa è incluso
Le percentuali da sole non bastano per confrontare due preventivi: conta su cosa si calcolano e cosa resta fuori.
A Milano un property manager per affitti brevi chiede di solito dal 15 al 25% degli incassi; la sola gestione online parte dal 10% e la gestione di lusso arriva al 30%. Prima di confrontare due offerte, controlla su cosa si calcola la percentuale, chi paga pulizie e biancheria e se ci sono costi di attivazione o un vincolo di durata.
Quando chiedi un preventivo a un property manager ricevi quasi sempre una percentuale. Il numero però dice poco se non sai su cosa si calcola e cosa comprende. Qui trovi le fasce di prezzo che si vedono a Milano nel 2026, le voci da controllare e un esempio con i numeri.
Le fasce di commissione nel 2026
| Tipo di servizio | Commissione tipica | Cosa comprende di solito |
|---|---|---|
| Solo gestione online (annuncio, prezzi, messaggi) | 10-15% | Il proprietario fa check-in e pulizie |
| Gestione completa | 15-25% | Annunci, prezzi, ospiti, check-in, coordinamento pulizie, pratiche |
| Gestione completa di fascia alta | 25-30% | Servizi di concierge, arredo curato, appartamenti di pregio |
Sono fasce indicative, prese dalle offerte pubblicate dagli operatori. Un esempio milanese: Hostmate dichiara il 10% per la gestione online e il 25% per la gestione completa (Milanofree, aggiornato a maggio 2026). PriceLabs riporta il 20-30% per il servizio completo standard sui mercati internazionali.
GAB chiede il 15% sugli incassi per l'affitto breve e il 10% sul canone per il medio termine, senza costi fissi e con 30 giorni di preavviso per interrompere. Il dettaglio è nella pagina prezzi.
Su cosa si calcola la percentuale
È la domanda più importante. Le basi di calcolo più comuni sono tre:
- Incasso lordo della prenotazione: quanto paga l'ospite, prima delle commissioni dei portali.
- Incasso netto dei portali: quello che Airbnb o Booking versano dopo aver trattenuto la loro commissione.
- Netto dopo le spese: dopo portali, pulizie e a volte utenze.
Lo stesso 20% può costare cifre molto diverse a seconda della base. Chiedi sempre che sia scritta nel contratto e che il report mensile mostri il calcolo prenotazione per prenotazione.
Cosa deve essere incluso
In una gestione completa di solito trovi:
- creazione e cura degli annunci su Airbnb, Booking e Vrbo
- prezzi aggiornati ogni giorno in base a domanda ed eventi
- messaggi con gli ospiti e assistenza durante il soggiorno
- check-in di persona o self check-in
- coordinamento di pulizie e biancheria
- pratiche: CIN, Alloggiati Web, imposta di soggiorno
- un report mensile con incassi e commissioni
I costi che restano fuori
Sono le voci che fanno la differenza tra due preventivi simili:
- Pulizie e biancheria: spesso le paga l'ospite con la tariffa di pulizia, ma alcuni gestori le addebitano al proprietario.
- Costi di attivazione: servizio fotografico, allestimento, apertura dell'annuncio. Alcuni li fanno pagare a parte, altri no.
- Commissioni dei portali: restano quasi sempre a carico del proprietario, a parte rispetto a quella del gestore.
- Manutenzioni e acquisti: dovrebbero essere sempre concordati prima.
- Vincolo di durata: contratti annuali con penali, oppure disdetta libera con preavviso.
Un esempio con i numeri
Bilocale a Milano, 70 € a notte per 30 notti: 2.100 € di incasso lordo al mese.
| Commissione | Costo al mese | Costo all'anno |
|---|---|---|
| 15% | 315 € | 3.780 € |
| 20% | 420 € | 5.040 € |
| 25% | 525 € | 6.300 € |
Tra il 15% e il 25% ci sono 210 € al mese, cioè 2.520 € l'anno sullo stesso appartamento. La differenza conta però solo a parità di servizi e di base di calcolo. Per vedere quanto ti resta dopo tasse, portali e commissioni usa il calcolatore della rendita o leggi il confronto tra breve e medio termine.
Le domande da fare prima di firmare
- Su quale importo si calcola la percentuale?
- Chi paga pulizie, biancheria e prodotti per gli ospiti?
- Ci sono costi di attivazione o di servizio fotografico?
- Quanto dura il contratto e con quale preavviso posso uscire?
- Quanti appartamenti gestite e in quali zone?
- Cosa c'è nel report mensile?
Domande frequenti
Quanto prende un property manager a Milano?
Di solito dal 15 al 25% degli incassi per la gestione completa. La sola gestione online parte dal 10%, i servizi di fascia alta arrivano al 30%.
La commissione del property manager comprende quella di Airbnb?
No. Le commissioni dei portali si pagano a parte e restano quasi sempre a carico del proprietario.
Le pulizie sono incluse nella commissione?
Dipende dal gestore. Spesso le paga l'ospite con la tariffa di pulizia e il gestore le coordina; alcuni le addebitano al proprietario. Va chiesto prima.
Quanto costa GAB?
Il 15% sugli incassi per l'affitto breve e il 10% sul canone per il medio termine, senza costi fissi e con 30 giorni di preavviso per interrompere.
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